Américo Angélico Sociedade de Advogados  
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Código Civil de 2002 - Limitação Social ao Direito de Propriedade Edilício

O Professor Miguel Reale, nosso mestre da São Francisco, um dos idealizadores do Código Civil, apontava sua qualidade, sob a inspiração de três princípios básicos: eticidade; sociabilidade e operabilidade. Dizia o mestre que o pricípio da eticidade busca fugir do formalismo jurídico em favor da capacidade de adaptação do código às mudanças e valores da sociedade, bem como a adaptabilidade às questões, trazendo a idéia de que os princípios éticos, devem prevalecer sob o puro formalismo jurídico.

A sociabilidade trás o reconhecimento do fator do interesse coletivo ao interesse individual.
O Código Civil de 2002 é inovador. Traz nova forma de encaramento do Direito Positivo. A codificação não existe mais no caso condominial a esparsa lei 4.591/64 (1 a 28), o condomínio agora é visto sob o prisma da codificação, ao encontro de outros códigos e da Lei maior (CF).

Impende olhá-lo sob esse ângulo e verificar que a nova Lei Civil é ultrapasada em alguns tópicos, porém, brilhante e arrojada em outros, e por sua magnitude, no caminho da codificação, tornar-se-á, com o tempo, em código imortalizador de sua época.

Caio Mário da Silva Pereira, analisando a natureza jurídica do condomínio horizontal, salientou-a como pertencente a um conceito dominial novo (Pereira, Cond. e Incorp., p.87). A originalidade e peculiaridade da propriedade horizontal está na fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e de domínio plural ou comum, para a criação de um conceito próprio ou de um "complexus" jurídico que existe neste tipo de propriedade e que não é encontrado em nenhum outro tipo de propriedade (Pereira: Cond. e Incorp. P.92).

O Novo Código Civil, no seu aspecto inovador, trouxe um novo perfil de condômino, desdobrando-o em três facetas: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social, atribuindo-lhes constrangimento de multo de 5% até 10% o valor da taxa condominial (arts. 1336 e 1337).

É preciso dar corda ao raciocínio e vislumbrar o sistema da codificação trazida pela nova lei substantiva, que nada obstante, alarga em muito o poder do magistrado em sua judiciatura no exame da questões a ele submetidas.

O art. 1331 ao enfatizar propriedade exclusiva e propriedade comum, criou um novo direito de propriedade, ou seja, como preconiza Silvio Venosa um direito complexo. Essa distinção evidente entre propriedade comum e exclusiva, foi inserida pelo legislador no capítulo do Condomínio Edilício, dando um traço marcante e peculiar à propriedade edilícia, propriedade da fração ideal, diferençando-a do condomínio geral, voluntário ou necessário.

Como se não bastasse, não se pode compreender a questão condominial na visão atualizada do Novo Código Civil, dando atenção apenas ao capítulo edilício ou à rigorismos formais, neste ponte ultrapassados. É necessário mais, muito mais, é mister tocantemente à codificação colacionar vários outros artigos do mesmo código, por exemplo: arts. 1277 e 1279 da lei de 2002 (direito de vizinhança) e também o art. 12 da lei civil "Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei" - art. 21 - "A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juíz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma" - releva estabelecer aqui no novo Código Civil, que o direito à privacidade da pessoa contém interesses jurídicos, por isso seu(s) titular(es) pode(m) impedir ou fazer cessar a invasão em sua esfera íntima, na proteção da vida privada. (RJT JSP, 155:240); principalmente a Constituição Federal em seu art, 5o., X (direito a intimidade, privacidade), como preleciona Antônio Magalhães, p. 224 e 225 CF, Alexandre de Moraes.

Se assim não fosse, poder-se-ia entender que a multa aplicável ao condômino anti-social: "aquele que desfigura a vida no microcosmo condominial", terminaria com a multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio ordinária.

Contudo, olhar mais atento à codificação, podemos admitir que art. 1331, nesse novo binômio do direito de propriedade, trouxe em seu bojo a limitação social ao direito de propriedade edilício, pois trata de propriedade comum e exclusiva, de impossível divisão e com o direito de uso e convivência até que ocorra a possibilidade da limitação social restringir o direito de convivência do condômino proprietário.

Senão, vejamos, imaginemos a hipótese de um condômino reiteradamente anti-social, anteriormente multado em até 10 vezes o valor da taxa condominial.

Nada obstante à reação do condomínio, esse condômino proprietário anti-social, agudou seu comportamento, trazendo aos condôminos seus vizinhos e moradores, permanente violação de seus direitos à honra, privacidade, sossego, segurança, etc, etc. (drogas ou alcolismo permanente e exacerbado).

Imaginemos ainda, que o condomínio e seus condôminos, movimentem a máquina judiciária, pedindo a exclusão do direito de convivência no condomínio, daquele proprietário com manifesto comportamento anti-social.

O requerimento judicial poderia amparar-se no art. 273 do CPC que estabelece "o juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verssimilhança da alegação".

Mas não é só, atente-se para o art. 461 e seus parágrafos da lei adjetiva que abre ensejo a antecipação da tutela, podendo-se requerer ao juiz a concessão da tutela específica da obrigação, e , assim, de ofício, ou a requerimento, poderá determinar a remoção de pessoas e coisas (art. 273 e 461 do CPC, confronte-se CPC Comentado Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, RT, 6a. ed., 15/03/02 e CPC-Theotonio Negrão, Saraiva, 34a. ed., 04/06/03, art. 461 e acréscimos, inclusive parágrafo 5o., consoante a Lei 10.444 de (07/05/02), fortalecendo o requerimento judicial de exclusão do direito de convivência do condômino anti-social.

Essa é a limitação social trazida pelo novo Código Civil ao direito de propriedade. Não se viola esse direito, apenas a limitação social o restringe, pois o condômino privado da convivência naquele condomínio, poderá locá-lo, cedê-lo em comodato, aliená-lo, emprestá-lo. Prevalece, então, o interesse coletivo.

É óbvio que, o desvirtualmento da vida no microcosmo do condomínio, por causa do anti-social, incide mais diretamente no sistema condominial residencial, pois é onde se refugia a família em seu sagrado lar.

Trago, finalizandom a manifestação da estudiosa do direito "Maria Helena Diniz" relativamente ao artigo 5o. da Lei de Introdução ao Código Civil. "A função social do contrato está ligada à da propriedade, que impede o exercício do direito de propriedade prejudicial ao bem-estar social e à Justiça".

Se estas ponderações estiverem corretas, podemos dizer que o legislador do Novo Código Civil cuidou, até mesmo da exclusão do condômino por reiterado comportameto anti-social após a comprovação da continuidade do comportamento e da impossibilidade do condomínio na defesa de seus direitos, corrigir a incompatibilidade de convivência.

 

 
 
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